Zdedili ste byt, dom alebo pozemok a chcete ho predať? Samotný predaj môže prebehnúť bez väčších komplikácií, ak sú ukončené dedičské konanie, vlastnícke vzťahy a dohoda medzi dedičmi. Problémy najčastejšie vznikajú pri viacerých vlastníkoch, nejasnej trhovej cene, ťarchách alebo nesprávnom posúdení dane z príjmu. V mojom článku popisujem predaj zdedenej nehnuteľnosti krok za krokom.

Pri dedení nehnuteľností prichádzajú na rad okrem veľkých emócií spojených so stratou blízkej osoby na rad aj praktické otázky. Ako si rozdeliť dedičstvo? Ako sa mám dohodnúť s príbuznými, s ktorými si nerozumiem? Čo ďalej so zdedenou nehnuteľnosťou? Ako sa pripraviť na jednanie u notára? Máme nehnuteľnosť predať a ak áno čo všetko musíme pred predajom zvážiť. Čo so všetkými tými vecami a nábytkom v nehnuteľnosti? Budeme platiť dane? Otázok môže byť oveľa viac a my na ne poznáme odpovede.

V článku vysvetľujem, čo treba skontrolovať pred predajom a v akom poradí postupovať.

1. Riešte dedičstvo ešte pred dedičským konaním.

Dedičstvo môže byť citlivou záležitosťou, ktorá preverí aj tie najsilnejšie rodinné vzťahy. Keď je dedičov viacero, situácia sa môže rýchlo skomplikovať, pretože každý dedič má svoj vlastný pohľad na to, čo je spravodlivé. Často sa stretneme s tým, že dedičia majú rôzne názory na hodnotu nehnuteľnosti či spôsob jej rozdelenia. Emócie, rodinná história a osobné preferencie môžu skomplikovať dosiahnutie dohody.

Dedičia by sa mali ešte pred tým ako pôjdu k notárovi dohodnúť na základných otázkach:

• rozdelenie dedičstva pomerne podľa podielov alebo určenie hlavného dediča ktorý vyplatí ostatných dedičov?
• dohoda o ďalšom nakladaní so zdedenou nehnuteľnosťou, prenajímať, predávať či vysporiadať podiely medzi dedičmi ?
• zosúladenie predstáv o hodnote zdedenej nehnuteľnosti, vyžiadanie odhadu trhovej ceny od znalca, alebo skúseného realitného makléra.

Správne rozhodnutie môže zjednodušiť proces dedičského konania, výrazne uľahčiť predaj a zároveň predísť možným sporom medzi dedičmi.

2. S právnymi úkonmi počkajte na právoplatné ukončenie dedičského konania

Dedičstvo sa podľa Občianskeho zákonníka nadobúda smrťou poručiteľa. O tom, kto majetok zdedil a v akom podiele, však musí byť právoplatne rozhodnuté v dedičskom konaní.

Základným dokumentom je právoplatné uznesenie o dedičstve alebo osvedčenie o dedičstve. Kataster na jeho základe zapíše nových vlastníkov.

Pred tým ako prípravou predaja odporúčam skontrolovať aktuálny list vlastníctva. Overte najmä:

• či sú zapísaní všetci dedičia,
• či zodpovedajú vlastnícke podiely rozhodnutiu o dedičstve,
• či na liste vlastníctva nie je plomba,
• či nehnuteľnosť nezaťažuje záložné právo, vecné bremeno alebo exekučné záložné právo,
• či údaje o stavbe a pozemkoch zodpovedajú skutočnosti.

Aktuálne údaje katastra si možno overiť prostredníctvom oficiálneho portálu CICA, na ktorý odkazuje Úrad geodézie, kartografie a katastra SR.

3. Dohodnite sa so všetkými dedičmi

Ak nehnuteľnosť zdedil jeden človek, rozhodovanie býva jednoduchšie. Pri viacerých dedičoch vzniká podielové spoluvlastníctvo

.

Ak sa má predať celá nehnuteľnosť, s predajom musia súhlasiť všetci vlastníci. Dohoda by mala vyriešiť najmenej tieto otázky:

• za akú cenu sa nehnuteľnosť ponúkne,
• kto bude komunikovať s kupujúcimi, prípadne s realitným maklérom,
• ako sa rozdelia náklady na prípravu a predaj,
• ako sa rozdelí kúpna cena,
• kto a kedy nehnuteľnosť vyprace,
• čo zostane súčasťou predaja.

Najhorší postup je zverejniť ponuku bez pevnej dohody dedičov. Jeden spoluvlastník začne rokovať s kupujúcim, druhý odmietne cenu a tretí predaj podmieňuje ďalšími požiadavkami. Výsledkom býva strata kupujúceho a konflikt medzi vlastníkmi.

Ak dohoda nie je možná, treba riešiť vyporiadanie spoluvlastníctva. Predaj samostatného podielu býva spravidla menej výhodný než predaj celej nehnuteľnosti. Pri prevode podielu treba preveriť aj zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov a jeho prípadné výnimky.

3. Zistite technický a právny stav nehnuteľnosti

Dedič často nepozná presný stav nehnuteľnosti, najmä ak v nej dlhšie nebýval. Pred určením ceny preto nestačí pozrieť niekoľko inzerátov.

Pri byte treba preveriť:

• mesačné náklady a prípadné nedoplatky,
• stav bytového domu,
• plánované opravy a úvery domu,
• rekonštrukcie v byte,
• pivnicu, balkón alebo lodžiu,
• súlad dispozície so stavebnou dokumentáciou,
• zariadenie, ktoré zostane v byte.

Pri rodinnom dome alebo pozemku treba navyše skontrolovať:

• hranice a výmeru parciel,
• prístupovú cestu,
• stav a legalitu stavieb,
• napojenie na inžinierske siete,
• prípadné čierne stavby alebo nezapísané prístavby,
• vecné bremená a práva tretích osôb.

Zistené nedostatky nemožno zakryť všeobecnou vetou, že kupujúci pozná stav nehnuteľnosti. Známe vady treba pomenovať a primerane upraviť zmluvu aj predajnú cenu.

4. Určite reálnu predajnú cenu

Cena uvedená v dedičskom konaní nemusí zodpovedať aktuálnej trhovej cene. Rovnako nemožno automaticky vychádzať z najvyšších cien v inzercii. Tie ukazujú predstavy predávajúcich, nie výsledné ceny obchodov.

Pri stanovení ceny treba zohľadniť:

• lokalitu a konkrétnu ulicu,
• stav nehnuteľnosti,
• výmeru a dispozíciu,
• poschodie, výťah a orientáciu,
• stav domu a spoločných priestorov,
• pozemok, prístup a siete,
• právne vady,
• aktuálnu konkurenciu a dopyt.

Pri viacerých dedičoch má odborné ocenenie ešte jednu funkciu. Vytvára spoločný vecný základ pre rozhodovanie a obmedzuje spory založené na osobných očakávaniach.

5. Overte daň z príjmu ešte pred podpisom zmluvy

Na Slovensku sa dedičská daň neplatí. Daňová povinnosť však môže vzniknúť pri následnom predaji zdedenej nehnuteľnosti.

Dedenie v priamom rade alebo medzi manželmi

Pri nehnuteľnosti zdedenej v priamom rade (medzi deťmi, rodičmi a starými rodičmi) alebo po manželovi či manželke sa pri posudzovaní päťročnej lehoty zohľadňuje aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ.

Príklad: Dcéra zdedí v roku 2026 byt, ktorý jej otec vlastnil od roku 2010. Ak sú splnené ostatné zákonné podmienky, príjem z predaja môže byť oslobodený, pretože poručiteľ vlastnil byt dlhšie ako päť rokov.

Dedenie v nepriamom rade

Ak človek zdedí nehnuteľnosť napríklad po súrodencovi alebo vzdialenejšom príbuznom, obdobie vlastníctva poručiteľa sa týmto zvýhodneným spôsobom nezapočítava. Oslobodenie treba posúdiť podľa dátumu nadobudnutia nehnuteľnosti dedičom a ďalších zákonných podmienok.

Pravidlá oslobodenia upravuje § 9 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Aktuálne znenie je dostupné v Slov-Lexe, Ministerstvo financií zároveň zverejňuje platnú legislatívu k dani z príjmov.

Ak príjem nie je oslobodený, nezdaňuje sa automaticky celá kúpna cena. Od príjmu možno za splnenia zákonných podmienok odpočítať uznateľné výdavky, napríklad hodnotu nehnuteľnosti určenú pri dedení a preukázateľné náklady súvisiace s predajom alebo technickým zhodnotením. Konkrétny výpočet treba posúdiť podľa spôsobu a dátumu nadobudnutia.

Pri zdaniteľnom predaji odporúčam preveriť aj možné dôsledky pre zdravotné poistenie. Rozhodujú konkrétne okolnosti a pravidlá platné v roku predaja.

6. Pripravte dokumenty

Na predaj zdedenej nehnuteľnosti sa zvyčajne pripravujú:

• aktuálny list vlastníctva,
• právoplatné rozhodnutie o dedičstve,
• nadobúdacie dokumenty, ak sú potrebné,
• katastrálna mapa pri pozemkoch a domoch,
• pôdorys alebo dostupná projektová dokumentácia,
• doklady o rekonštrukcii,
• energetický certifikát, ak sa na nehnuteľnosť vzťahuje povinnosť,
• potvrdenie správcu o nedoplatkoch pri byte,
• dokumenty k záložnému právu alebo úveru,
• splnomocnenie, ak niektorého vlastníka zastupuje iná osoba.

Presný zoznam závisí od druhu nehnuteľnosti a jej právneho stavu.

7. Nastavte bezpečné vyplatenie kúpnej ceny

Kúpna cena by sa nemala posielať predávajúcim iba na základe podpisu kúpnej zmluvy. Bezpečný postup musí zohľadniť vklad vlastníckeho práva do katastra, prípadnú hypotéku kupujúceho a existujúce ťarchy.

Použiť možno napríklad bankovú vinkuláciu alebo notársku či advokátsku úschovu. Zmluvy musia presne určovať:

• kam kupujúci pošle peniaze,
• za akých podmienok sa uvoľnia,
• ako sa vyplatia jednotliví dedičia,
• kto uhradí existujúci úver alebo inú ťarchu,
• čo sa stane, ak kataster vklad nepovolí.

Pri viacerých predávajúcich musí rozdelenie peňazí zodpovedať zmluve a ich dohode.

8. Nezabudnite na povinnosti po predaji

Po povolení vkladu a odovzdaní nehnuteľnosti treba vyriešiť prepis energií, správcu, poistenie a odovzdávací protokol.

Predávajúci podáva čiastkové priznanie k miestnej dani z nehnuteľností do 31. januára roka nasledujúceho po roku, v ktorom vlastníctvo zaniklo. Daňová povinnosť zaniká k 31. decembru príslušného roka, čo uvádza aj portál Slovensko.sk.

Ak bol príjem z predaja zdaniteľný, treba ho správne uviesť v daňovom priznaní a doložiť uplatnené výdavky.

Najčastejšie chyby pri predaji zdedenej nehnuteľnosti

• začatie predaja bez dohody všetkých dedičov,
• určenie ceny podľa emocionálnej hodnoty,
• nesprávne posúdenie päťročnej lehoty,
• ignorovanie tiarch alebo nezapísaných stavieb,
• nejasné rozdelenie kúpnej ceny,
• podpísanie rezervačnej zmluvy skôr, než sú preverení vlastníci a dokumenty,
• zatajenie známych technických alebo právnych nedostatkov.

FAQ

Môžem predať nehnuteľnosť ešte počas dedičského konania?

Pokiaľ bola dosiahnutá zhoda medzi dedičmi alebo je len jeden dediť, môže prebiehať proces predbežnej ponuky na trhu bez právne záväznej kúpy aj počas dedičského konania. Záujemci by mali byť oboznámení s touto skutočnosťou a pokiaľ sa rozhodnú kupovať, počká sa na ukončenie dedičského konania.

Musia s predajom súhlasiť všetci dedičia?

Ak sú všetci zapísaní ako podieloví spoluvlastníci a predáva sa celá nehnuteľnosť, áno. Jeden spoluvlastník nemôže bez súhlasu ostatných predať ich podiely.

Platí sa pri dedení nehnuteľnosti daň?

Samostatná dedičská daň sa na Slovensku neplatí. Daň z príjmu môže vzniknúť pri následnom predaji, ak príjem nespĺňa podmienky oslobodenia.

Rozhoduje pri dani dátum dedičského konania alebo vlastníctvo poručiteľa?

Závisí to od príbuzenského vzťahu. Pri dedení v priamom rade a medzi manželmi sa môže započítať aj doba vlastníctva poručiteľa. Pri iných dedičoch sa pravidlá posudzujú odlišne.

Môže jeden dedič predať iba svoj podiel?

Áno, podiel možno previesť samostatne, treba však preveriť predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. Predaj podielu cudzej osobe býva zároveň cenovo menej výhodný.

Predaj zdedenej nehnuteľnosti sa oplatí pripraviť ešte pred zverejnením ponuky. Najskôr treba vyriešiť vlastníkov, dokumenty, daňové súvislosti a realistickú cenu. Až potom má zmysel spustiť marketing a obhliadky.

Riešite zdedený byt, dom alebo pozemok v Žiline a okolí? Na základe dlhoročných skúseností s predajom zdedených nehnuteľností vám dokážem poradiť pri procese dedičstva, preveriť stav nehnuteľnosti, nastaviť predajnú cenu a koordinovať predaj medzi dedičmi. Pre bezplatnú konzultáciu ma kontaktujte tu: